何謂「海砂屋」?如何判斷及自救?

何謂「海砂屋」?如何判斷及自救?

什麼是海砂屋?

民間俗稱的「海砂屋」主要是指建商於興建房屋時,拌合混凝土所用之砂是來自海邊的海砂,而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱之「壁癌」,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體,縮短房屋之壽命,影響住戶之安全。

上述之現象是否為海砂所造成,可以透過混凝土中之「氯離子含量檢測」加以判斷,依經濟部標準檢驗局於87年6月修訂的CNS 3090「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值的規定:每1立方公尺中不得超過0.3公斤,也就是說,當建築物每立方米的混凝土中含有三百公克氯離子以上時,就可以稱為「海砂屋」

海砂屋形成主因

海砂屋的形成即建築物鋼筋表面的混凝土品質因中性化或氯離子侵入造成鋼筋腐蝕,當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7倍時,會對混凝土產生張力,造成擠壓;累積到某一個程度時,混凝土表面會產生裂縫。而裂縫將導致愈多鋼筋生鏽,造成混凝土剝落,鋼筋外露,將影響建物結構。使用未經處理的海砂,其海砂之氯離子含量不符規範,是造成「海砂屋」現象的因素。

海砂屋的判別

購買較新的房屋時,首要注意牆面是否出現壁癌,壁癌現象的成因若不是漏水就很可能是海砂屋;若是購買中古屋,則一定要「從內到外」仔細看屋,打開裝潢檢查牆面是否龜裂、或是大規模水泥塊剝落;連結浴廁的水管處若出現上述情況,就很可能是海砂屋的警訊。

海砂屋的大特徵

  1. 牆面有壁癌現象:觀察牆壁,由於海砂屋會因鹽分釋出而導致牆壁表面有白色結晶物、油漆剝落或容易潮濕等壁癌現象,不過由於和一般壁癌難以區別,還是必須同時檢查是否有其他海砂屋的特徵出現。
  2. 天花板、牆面有裂縫:當鋼筋遇到氯離子而腐蝕時,其生成物膨脹會對混凝土產生張力、造成擠壓後便造成混凝土表面產生裂痕,出現裂痕則會造成鋼筋生鏽;但裂痕發生的原因很多,若要辨別是否為鋼筋腐蝕所造成,可以觀察裂縫的走向是否和鋼筋配置的方向相同。另外,若混凝土出現裂縫,進一步觀察是否有鏽水流出,當混凝土的裂縫中有鏽水流出,代表裡面的鋼筋已經生鏽了,雖然光是這樣還不能斷定該建築就是海砂屋,但鋼筋生鏽對建物來說是很危險的,因此還是尋求專業鑑定。
  3. 混凝土大面積剝落:這是最明顯的海砂屋徵兆,若家中有此情形,請立即進行專業鑑定。

如何避免購買到海砂屋

  1. 海砂屋的徵兆,要數年以上才會明顯,可以打聽建商之前興建的建物是否有出現海砂屋的例子,是自保的方法之一,或是購買屋齡超過五年以上的產品,以降低買到海砂屋的風險。
  2. 向信譽優良的建築或仲介公司購買房屋。由於這些公司對於自己的形象很珍惜,較不會發生「一案公司」的情況,對出問題的房屋相對較會負起責任。
  3. 透過合格的不動產經紀人員購買房屋時,不動產經紀人員皆會請原屋主據實填寫房屋標的現況說明書,充份揭露交易資訊,如為海砂屋,經紀人員具有告知的義務。
  4. 購買預售屋或新成屋時,請建商出具書面證明,保證結構體部分的鋼筋混凝土氯離子含量在0.3kg/m3以下;交屋時,記得索取「氯離子檢驗保證書」,未來有糾紛可向建商提出證明,保障自身權益。在房屋買賣合約書中,可要求建商註明絕非海砂屋以為日後求償之依據。
  5. 若是購買中古屋,可請原屋主事先委託專業機構進行海砂屋檢測,而且抽樣件數至少要在3件以上,或者與賣方溝通,自行委託專業機構檢測。

海砂屋檢查管道

「氯離子含量檢測」是最快且破壞性低的海砂屋檢驗法。建議委託各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院或專業鑑定機構進行建築物的氯離子含量檢測,鑑定人員會在不破壞建物主結構體的前提下,在結構體鑽洞取樣,採取樣口直徑約1~5.5cm,深度約8~11cm,再以水泥砂漿將孔洞補平,通常各樓層混凝土取樣至少每二百㎡一個,每樓層至少三個。

此項檢測費用約$5,000,檢測時間約一星期後,鑑定單位會提供「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」,報告內容包含下列五項:
1. 鋼筋檢測:腐蝕速率及斷面量測。
2. 混凝土檢測:抗壓強度、氯離子含量及中性化深度,必要時增加保護層厚度檢測。
3. 裂縫量測:裂損狀況、裂縫寬度及長度。
4. 耐震能力評估:檢測結果若不符原設計,應辦理耐震能力評估。
5. 劣化程度判定報告及明確具體處理措施。

海砂檢測單位: 工業技術研究院材料所

收費標準:每件樣品五千元,第二件起每件二千元。

參考資料:台北市海砂屋清冊連結(歡迎自行下載)

海砂屋檢測流程及應對方式

提醒大家應正視海砂屋的問題,若房屋一旦確認是海砂屋,務必要積極尋求專業協助,在受損情況及預算考量下選擇平衡、妥適的解決之道,千萬不要逃避,以免損已害人。

財政部已核定,海砂屋經工務機關或結構工程工業技師公會鑑定後,可依鑑定之受損程度,比照房屋稅條例中規定來減免房屋稅。即房屋毀損面積在三成至五成者,房屋稅減半;五成以上者,則免徵房屋稅。其他相關於海砂屋之部份,亦見於消費者保護法中;如果在該法施行後 (83 . 1 . 1),不幸買到海砂屋,可依法要求建商賠償三倍的成交價格。

—DECOmyplace